上海房地产市场在3月和4月的复苏是刚性需求积累两年的结果。与此同时，零首付和假抵押贷款也在推动浪潮。随着这些需求的逐步释放，6月和7月的交易量和价格将再次下降。
       4月，浙江一位业主想在明珠城扔两套房子。第一天中午，他来挂牌一套。开盘价是每平方米1.9万元，晚上就卖出去了，第二天来挂第二套房的时候，开价已经是2.1美联物业古北分行营业经理冯青说，这是她两年来第一次看到上海古北地区的追涨市场。
       新房市场似乎也在回暖，2009年五一“假日楼市”房展会上，参观人次、成交(含意向)金额和成交(含意向)面积三个数据分别为17万、19.21亿元， 13万平方米。根据展览组织者提供的数据，2008年春秋两季的假日房地产市场分别为8万和13万，交易（含意向）金额分别为5.5亿元和11.7 亿元。
       自2007年房地产监管以来，积压的刚性需求是这波复苏的主要原因，但实际情况并不像谣言那么乐观。新加坡红木集团总经理张永和表示，上海的一些开发商正在利用刚性需求释放的机会来测试买家的底线，但这是非常危险的。
          二手房二年来首次追涨
       冯青所在的古北是上海传统的高端住宅区。受金融危机影响，自2008年下半年以来，这里大量外国高管的住房租赁补贴也出现了2~3成功的经担心今年的业绩，因为按照常识，如果租金不好，就会有更多的房子出售，然后降低价格，促使买家继续观望。
       但从2009年3月开始，传统经验似乎不起作用。
       以明珠城为例，春节前一套面积约105平方米的两居室成交价为190万~210一楼一套也卖了167万元，但现在，成交价至少是220万元。
       春节前平均价格是每平方米2万，但3月后，从2万到2万2.1万，再到2.3万一路走高，就这样，一套出来就卖了。我们在橱窗里挂了很多房地产推荐的广告，后来时间换。冯青说，这种现象几乎存在于古北所有的中介店。
       浦东滨江板块，最好的中介，4月份业绩超过200万。美联物业东昌分行业务经理宗华表示，中介店的业绩是占交易房屋总价的1%。此外，许多中介机构为了交易而免收这1%的手续费。。宗华的美联物业店在过去两个月里也保持了数十万的业绩。
       虹口板块中档房集中，二手房平均成交价格也上涨了3%~5%。“3~4美联物业虹口区域经理高一定在2008年和2009年春节前9年春节之前，每月交易4到5套，这是一个相当好的表现。美联物业虹口区域经理高一定告诉我t期待东方周刊。
       根据美联物业研究部提供的数据，3月份二手房交易复苏明显。
       3月，上海二手房平均成交价为19381元/平方米，环比下降2%，下降幅度缩小，交通便利，价格相对较低。
       比如普陀中远两湾城，一直暴跌。3月份二手房平均成交价格为16500元/平方米，环比上涨5%。
       4月初，上海二手房成交量较上月同期增长近70%，全月成交面积252万平方米，比3月231万平方米增长9%以上，同比增长71%。
       但高一定对未来并不乐观，因为在他看来，3月和4月的二手住房交易复苏只是两年刚性需求积累的结果。随着这些需求的逐步释放，6月和7月的交易量和价格肯定会再次下降。
        刚性需求终现上海楼市
       宗华和冯青也认为，3月和4月，当地二手房交易市场的主要消费力量是开发商和中介机构期待了两年的刚性需求，即自住客户基于二手房交易复苏的同时，租赁市场持续恶化。
       去年每月在浦东滨江板块1.1两个房间一万元，现在租7500元；去年每月2.6一万元，现在一个月只有2万元。在古北明珠城，两三房租金分别在 5500~6500元和8000~1去年年底1万元左右，1.2万~1.4冯青说：2007年以来积累的刚性需求是这一波购买的主力军，因为当租赁市场恶化时，投资者不会进入市场，只有自住客户对租金不敏感。
       宗华说，在她经营的业务中，自住客户占购房者的90%以上，大部分房价也在200万~400万之间。
       美联物业研究部的数据还显示，在4月份上海交易的二手房中，单价在7000元/平方米以下的房屋占38%，7000~10000元/平米的房源占27%，10000~1750017500元/平方米00元/平方米以上占11%。
       上海中原房地产研究咨询部4月份的一项调查数据还显示，超过47%的受访者总价承受能力低于100万，约62%的受访者家庭月收入低于8000元/月，即低价房屋占据主流市场。
       事实上，仅从住房风格来看，自住客户和投资者很容易区分，自住客户对房子的各个方面都很挑剔，看很多房子，同一所房子看很多次，我上个月卖了房子，买家从2007年开始看房子，然后几乎每个人都成为好朋友，只是卖，投资者，看房子的次数少得多，时间短得多。
       但问题是，五一假期过后，来看房的客户明显减少。与这些客户接触后，冯青最深刻的感受是自住的刚性需求几乎爆发了，更不用说前两个月的一定程度上涨了，下一步肯定是长期的低迷了。
       美联物业4月份的内部报告还显示，美联物业上海各门店游客数量较3月同期下降约10%，重新下调的趋势非常明显。
       5月市场急转直下
       新房市场的复苏也面临着同样的问题。
       2009年五一假日楼市房展期间，4天参观人数为17万，交易金额(含意向金额)为19.21亿元。2008年春秋两季假日楼市房展，参观人数分别为8万和13万，交易金额(含意向金额)仅为5.5亿元和11.7亿元。
       在这次房展上，成交楼盘的平均价格也达到了1.2万元/平方米，比2008年秋季假日楼市的平均成交价格高出20%。
       这是一个危险的信号。新加坡红木集团总经理张永和表示，大多数开发商也认为，支持这一小反弹的动力是刚性需求。然而，刚性需求的反弹并不强劲，但市场反应过热，这将对中长期市场造成致命伤害。
       适应刚性需求的市场趋势应该是逐渐回升。但现在平均价格上涨了20%，但可能会抑制刚刚恢复的需求，导致市场大幅波动，从而再次加剧观望情绪。
       事实上，即使有房展的成交支撑，5月份上海楼市的成交量份上海楼市的成交量仍在直线下降。
       网上房地产数据显示，4月27日至5月3日，上海房地产成交量下降23%，平均成交价格也大幅下降9.09%，12775元/平方米。根据克尔瑞（中国）研究中心的数据，2009年5月1日至3日，上海的交易面积为100374平方米。与4月1日至3日相比，环比下降41.9%。
       也就是说，5月份，上海楼市结束了一波反弹，开始重新下调。
       2009年全年走势的关键还在4~6美联物业副总经理丁伟在月份的传统旺季说:之前的想法是，如果是，如果4~6月能持续现在的走势，那7~8月的淡季萎缩将控制在20%~30%之内，9~10今年真正的爆发期是3月以上的另一波市场。
       但从目前的情况来看，情况正在着相反的方向发展。如果5月和6月的交易很轻，那么7月和8月可能会有一个悲惨的场景。今年5月，一手住房的上市规模非常大。开发商可能会再次采取大幅降价行动，以减轻财务压力，这对二手住房市场的影响是不言而喻的。
        温水煮青蛙式摸底
       在开发商中间，房地产的涨价也被戏称为摸底行动。
       上海一家中型房地产公司董事长王成（笔名）告诉本刊记者：这实际上是近几个月普遍采用的营销策略。，房价一路下跌，但需求没有回升。因此，一些开发商决定联手触摸买家的心理底线。因此，一些大型房地产开发商以多批次、少量房屋的形式推出了新的房地产。
       当然，第一个推然是楼层和环境不好的房子，定价比均价低1~2成功，这也是春节前后上海楼市大力推广的原因。接下来，房子的质量会一批比一批好。价格越来越高。但无论如何，平均价格最终没有变化。
       一方面，它起着温水煮青蛙的作用。一般来说，刚性需求的买家经常去感兴趣的房地产看房子。他们看到质量越来越好，价格也没有比上次增加多少，这在心理上更容易接受；另一方面，价格越来越高，这也符合买入的心理。更重要的是，开发商可以根据市场反应准确定义价格。如果看房者和交易量迅速下降，这意味着突破刚性需求的心理底线，然后根据这些数据决定以下销售策略。王成说。
       刚性需求爆发的另一个原因是中介和开发商共同为购房者非法获得贷款提供了渠道。上海房地产咨询公司总经理万翔（笔名）告诉我t《望东方周刊》正好从5月份开始，这种非法经营的漏洞被政府堵住了。至少三分之一的成交量下降直接受到这种影响。
       从2月份开始，中介机构开始做‘零首付’。在3月和4月市场最热的时候，据我所知，在中介店，大约有20%的二手房被交易。~40上海曹宝路光大会展中心附近的一家房地产中介店经理李云(化名)说。
       零首付的过程是评估公司首先将房价提高20%左右。如果和买家协商价格是200万，那么评估就是240万。如果房东出具48万元的收据，可以从银行借192万元。所以买家的实际首付只有8万。同时，买家和房东会签订秘密补充协议，声明40万元的首付没有实际支付。
       在整个过程中，中介公司甚至帮助购房者制作符合要求的收入证，并免费承包。李云说：银行监管也是松散而紧张的。过去，房地产交易中心必须等待21个工作日才能发放产权证书，但后来数据检查但后来数据检查并不严格。有了首付收据，我们可以发放贷款。一些开发商还拿出新房，委托中介公司进行类似操作。
       开发商的假抵押贷款几乎在同一时期也在上升。假抵押贷款，即开发商以内部员工或开发商亲属的名义购买自己的房地产，并从银行获得购买贷款以套现我认识的几乎所有开发商都或多或少这样做，因为除了套现，它还可以创造一个热门场景，具体比例可能在10%和40%之间。万翔说。
       但4月21日，上海银行业监督管理局发布《关于进一步规范个人住房抵押贷款业务的通知》，指出假抵押贷款和零首付。公司随后发布通知，从5月11日起，所有相关业务都停止了，据说这次会非常严格。李云说。
       现在每个人都认为这超过了损失。王成表示，由于3月份销售额的复苏，许多开发商计划以这种边缘球的方式兑现现金。在获得了足够的资金后，土地应该被征用，而应该被覆盖的人应该继续覆盖。但现在看来，这种做法是一个禁忌，因为这相当于重复美国房地产行业次贷的错误，政府肯定会在未来采取更严格的监管政策。现在买家正在看政策，政策再次紧张，买家的刚性需求，至少要等半年。